Tous les éléments pour emprunter en connaissance de cause.
Mars 2007
Les prix conséquents de l'immobilier imposent pratiquement toujours de recourir à un emprunt pour acheter. Une démarche qui a des conséquences sur le budget familial. Quel montant puis-je rembourser ? Sur quelle durée emprunter ? Vaut-il mieux choisir un taux fixe ou un taux révisable ? Réponses ci-dessous avec Jacques Burlot, chef de produit Immobilier chez LCL.
Evaluer sa capacité d'emprunt : une étape essentielle
La pratique démontre que le montant maximum consacré aux remboursements d'emprunts dépasse assez rarement le 1/3 des revenus nets du foyer. « C'est devenu le plafond communément admis par les établissements bancaires comme permettant de faire face aux échéances sans mettre en péril le budget familial. Les 2/3 restants servant à payer les charges fixes (nourriture, vêtements, énergie, impôts, loisirs...)». Ce plafond s'applique à l'ensemble de vos prêts en cours de remboursement (auto, crédit à la consommation).
Une fois cette capacité de remboursement déterminée reste à définir les montants que vous pouvez emprunter compte tenu des taux pratiqués et de la durée de remboursement choisie.
« C'est seulement une fois ces montants d'emprunt déterminés que vous connaîtrez la fourchette de prix dans laquelle sélectionner votre bien immobilier. Et n'oubliez pas d'inclure dans votre dépense l'ensemble des frais liés à l'acquisition (émoluments du Notaire, frais de constitution de garantie...). Comptez 6 à 7% du prix du bien dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf ».
Bien entendu cette première évaluation ne saurait remplacer l'estimation faite par le Notaire et l'analyse de votre conseiller bancaire. Ce dernier saura optimiser votre plan de financement en particulier si vous pouvez prétendre à un prêt à 0%, un prêt d'accession sociale ou encore un prêt d'épargne logement. N'oubliez pas non plus votre employeur. S'il cotise au titre du 1% patronal il peut vous proposer un complément de financement à taux réduit.
La durée du prêt
Si le coût total du crédit augmente avec la durée, ce coût ne doit pas être déterminant dans la construction de votre projet. En effet, la durée de vie réelle d'un emprunt est généralement très inférieure à sa durée initiale. En raison de la vente du bien avant l'échéance du prêt, à la suite de remboursements anticipés partiels ou totaux, ou par la faculté ouverte à l'emprunteur d'accélérer le remboursement de son crédit grâce à la modulation d'échéance.
Taux fixe ou taux variable : quel type de taux choisir ?
Le taux fixe présente l'avantage de la sécurité. Vous fixez pour toute la durée du prêt le montant de votre remboursement.
Le taux variable est susceptible d'évoluer (à la hausse comme à la baisse) suivant un indice de référence,
l'Euribor 1 an chez LCL. Vos mensualités peuvent donc varier, mais toujours dans une limite connue à l'avance puisque les prêts variables souscrits chez LCL sont toujours sécurisés : il vous appartient de fixer dès le départ les limites possibles de la variation
( +1/-1, +2/-2, +3,-3).
Deux questions à se poser avant de choisir une offre ou l'autre
- quel est l'écart entre le taux fixe et le taux révisable au départ de mon prêt ?
- quelle est la probabilité que l'index de référence baisse en cours de remboursement ?
Car choisir le taux révisable c'est avant tout parier sur une baisse de l'index pour diminuer le coût total de son crédit.
En partenariat avec www.pap.fr 