Entretien avec Emmanuelle Ludden, fiscaliste au sein du département « Grands investisseurs privés » chez LCL.
Février 2007
Vous vivez en union libre et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Vous avez l'intention d'effectuer un investissement locatif dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
L'investissement en nom propre
Il s'agit de la solution la plus simple et la plus courante, notamment dans le cadre de l'achat de sa résidence principale. Mais attention : ce choix est surtout recommandé pour les couples mariés. Pour les personnes vivant en concubinage, seul celui dont le nom figure dans l'acte de vente a un droit sur le logement. En cas de mésentente ou de décès du concubin propriétaire, l'autre peut être expulsé. Les concubins (ou pacsés) ont donc tout intérêt à choisir une autre formule. Une précaution d'autant plus utile si vous et votre concubin avez des enfants.
L'achat en indivision
"Cette formule, intéressante pour les concubins, prévoit le partage de la propriété du logement, selon les modalités fixées par les parties" explique Emmanuelle Ludden, fiscaliste au sein du département "Grands Investisseurs Privés" chez LCL.
Exemple : l'un possède 70 % du logement, l'autre 30 % en fonction de sa contribution au financement. Etablie par acte notarié, la convention d'indivision fixe les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. Vous ne pouvez ni vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. En cas de décès la convention peut, par exemple, prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit ou en nue-propriété. En cas de séparation, si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.
L'achat en SCI (Société Civile Immobilière)
"Cette formule, un temps en vogue pour des raisons fiscales, ne présente aujourd'hui plus beaucoup d'intérêt dans le cadre de l'achat de sa résidence principale (formalisme contraignant, problèmes complexes lors de la succession, pas de déduction fiscale des charges afférentes au logement)", note Emmanuelle Ludden. "Elle peut représenter, en revanche, une solution intéressante dans le cadre du concubinage ou de l'investissement locatif."
- Concubinage :
Vous constituez une SCI (aucun capital minimum requis) avec votre concubin, et recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. Vous vous cédez ensuite mutuellement l'usufruit de vos parts. Au décès de l'un des concubins, l'autre dispose du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le restant de sa vie.
Bien entendu, en cas de mésentente, les choses sont plus complexes, puisque chacun des concubins possède la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut donc s'opposer à la vente du logement. L'une des solutions consiste alors à dissoudre la SCI.
- Investissement locatif :
La SCI peut se révéler intéressante si vous envisagez un investissement locatif que vous ne voulez pas assumer seul. L'effort financier nécessaire et l'imposition des loyers sont en effet partagés avec vos associés. En contrepartie, vous recevez les parts proportionnelles à vos apports. Par ailleurs, la SCI permet de transmettre à ses enfants les parts sociales de la société à raison de 50 000 euros tous les 6 ans. Il s'agit donc d'un moyen très avantageux de transmettre la plus-value sur un bien immobilier sans coût fiscal.
En partenariat avec www.pap.fr 